Центр Консалтингу

  • Особливості оцінки майна в умовах економічної нестабільності

  • Всі публікації
Єременко А.В. // Наук.-практ. журнал "Наука та інновації", НАН України, №3, Т.4, 2009.

Оціночна діяльність в Україні стабільно та впевнено розвивається вже понад 15 років. При цьому за останні роки ринок оціночної діяльності зростав значними темпами: від 78% в 2003 році до 65% в 2007 році.
Це зростання було викликано загальним розвитком ринкової економіки – зростанням економіки в цілому, яке, в першу чергу,  проявляється в збільшенні кількості угод злиття та поглинання компаній, купівлі-продажу нерухомості, розширенням процесу іпотечного кредитування, розвитком страхування та переходу частини вітчизняних суб’єктів господарювання на складання звітності відповідно до МСФЗ, викликано також будівельним бумом та пов’язаної з цим оцінки інвестиційних проектів, оцінки майнових прав на об’єкти нерухомості тощо. Це зростання, насамперед, забезпечувалося розвитком галузей промисловості, енергозабезпечення, металургії, машинобудування тощо.
Але, починаючи з середини 2008 року глобальна фінансова криза торкнулася практично всіх об’єктів оцінки. При цьому, найбільш гостро вона проявляється в нерухомості та автотранспорті – об’єктах, які об’єднує не тільки їх висока частка в загальному обсязі оцінок, але й те, що їх вартість прив’язана до долара США. Останнє відіграє особливу роль в період економічної нестабільності, курса долара США, який постійно змінюється. При цьому оцінка ускладнюється ще й тим, шо в країні може існувати і суттєво впливати на вартість майна зразу декілька курсів – НБУ, «міжбанку» та «чорного ринку».
Крім того, слід зазначити, що ринок нерухомості вже достатньо насичений як об’єктами первинного, так і вторинного ринків. Варто також зазначити, що у зв’язку з тим, що банківські установи майже не кредитують інвесторів – транзакції купівлі-продажу практично відсутні – у покупців (інвесторів) виник дефіцит платіжних засобів. Сьогодні вони знаходяться в очікуванні подальшого зменшення цін.
У зв’язку з цим, слід виділити ряд особливостей оцінки майна в умовах економічної нестабільності:
1.    У зв’язку з загальною кризою ліквідності та відтоком іноземних інвестицій з України обсяги кредитування банками суттєво знизились, відповідно знизились і обсяги оціночних послуг з метою застави майна. Разом з тим, відчувається збільшення попиту на оцінку для цілей кредитування в тих випадках, коли раніше банками видавались кредити надійним кредиторам без проведення відповідних процедур застави, а сьогодні ці кредитори кредитуються під забезпечену заставу. В цілому, спостерігається прискітлива увага банків до якості кредитів, у зв’язку з чим висуваються жорсткі вимоги до оцінки предметів застави, в тому числі до оцінки не тільки вартісних показників, але й показників ліквідності, а також прогнозних показників щодо об’єкта оцінки.
2.    Аналогічно зросли вимоги до покращення якості оцінки об’єктів страхування на фоні загального зменшення обсягів оціночних послуг для цілей страхування.
3.    Щодо оцінки вартості об’єктів нерухомості з однієї сторони відчуваються умови зниження обсягів продаж об’єктів нерухомості, а з іншої – велика невизначеність та динаміка зміни вартості таких об’єктів, а отже потреба в переоцінці зазначених об’єктів в нових економічних реаліях.
4.    Посилення ролі долара США стало причиною практично повної зупинки продаж на вторинному ринку. При цьому продавці не сильно поспішають знижувати ціни в доларах США, а покупці в свою чергу не поспішають купувати об’єкти нерухомості, вартість яких в гривневому еквіваленті навіть зросла.
5.    Після певної протидії «завищених» та «незручних» для покупців цін в гривні, та небажанні продавців зменшувати ціни в доларах США, тобто такої ситуації, коли говорять «ринок завмер», перехід права власності здійснюється тільки при суттєвому коригуванні ціни продавцем – при реальній транзакції нерухомості зменшення вартості (торг) іноді складає 30-50% в доларовому еквіваленті. Таким чином, можна стверджувати, що на сьогодні склалася така ситуація, коли існує виключно «ринок покупця», який і визначає вартість нерухомості.
6.    У відповідності до Міжнародних стандартів оцінки, ринкова вартість відображає колективні очікування і функціонування ринку, при цьому є базою оцінки ресурсів в ринково орієнтованих економіках. Щодо визначення ринкової вартості, то слід мати як мінімум «уподобання» ринку. Всі існуючі правила та стандарти розроблені для ринкових умов при стабільних економічних відносинах. Тому, в сучасних умовах більш доцільно використовувати термін «оціночна вартість», яка згідно Національного стандарту №1 «Загальні принципи оцінки майна та майнових прав» є вартістю, що визначається запропонованим алгоритмом та складом вихідних даних.
Таким чином, в кризових умовах, на фоні загального зниження ділової активності, обсяги оціночних послуг в натуральних показниках суттєво не знизяться, але зменшаться в грошовому виразі за рахунок зниження вартості оціночних послуг. Слід також зазначити, що рівень якості оцінки в умовах економічної нестабільності значно зростає, що в свою чергу потребує від компаній вдосконалення системи якості оціночних послуг та підвищення рівня їх технологічності.

  • Прокоментувати

Зареєструйтесь та увійдіть, щоб прокоментувати публікацію