Особенности оценки имущества в условиях экономической нестабильности
- Все публикации
Еременко А.В. // Науч.-практ. журнал "Наука и инновации", НАН Украины, №3, Т.4, 2009.
Оценочная деятельность в Украине стабильно и уверенно развивается уже более 15 лет. При этом за последние годы рынок оценочной деятельности рос значительными темпами: от 78% в 2003 году до 65% в 2007 году.
Этот рост был вызван общим развитием рыночной экономики – ростом экономики в целом, который, в первую очередь, проявляется в увеличении количества сделок по слиянию и поглощению компаний, покупки-продажи недвижимости, расширением процесса ипотечного кредитования, развитием страхования и перехода части отечественных субъектов ведения хозяйствования на составление отчетности в соответствии с МСФО вызвано также строительным бумом и связанной с этим оценкой инвестиционных проектов, оценкой имущественных прав на объекты недвижимости и т.п. Этот рост, в первую очередь, обеспечивался развитием отраслей промышленности, энергообеспечения, металлургии, машиностроения и т.д.
Но, начиная с середины 2008 года глобальный финансовый кризис коснулся практически всех объектов оценки. При этом, наиболее остро она проявляется в недвижимости и автотранспорте – объектах, которые объединяет не только их высокая часть в общем объеме оценок, но и то, что их стоимость привязана к доллару США. Последнее играет особенную роль в период экономической нестабильности курса доллара США, который постоянно изменяется. При этом оценка усложняется еще и тем, что в стране может существовать и существенно влиять на стоимость имущества сразу несколько курсов – НБУ, "межбанка" и "черного рынка".
Кроме того, следует отметить, что рынок недвижимости уже достаточно насыщен как объектами первичного, так и вторичного рынков. Стоит также отметить, что в связи с тем, что банковские учреждения почти не кредитуют инвесторов – транзакции покупки-продажи практически отсутствующие – у покупателей (инвесторов) возник дефицит платежных средств. Сегодня они находятся в ожидании дальнейшего уменьшения цен.
В связи с этим, следует выделить ряд особенностей оценки имущества в условиях экономической нестабильности:
1. В связи с общим кризисом ликвидности и оттоком иностранных инвестиций из Украины объемы кредитования банками существенно снизились, соответственно снизились и объемы оценочных услуг с целью залога имущества. Вместе с тем, чувствуется увеличение спроса на оценку для целей кредитования в тех случаях, когда раньше банками выдавались кредиты надежным кредиторам без проведения соответствующих процедур залога, а сегодня эти кредиторы кредитуются под обеспеченный залог. В целом, наблюдается особое внимание банков к качеству кредитов, в связи с чем выдвигаются жесткие требования к оценке предметов залога, в том числе к оценке не только стоимостных показателей, но и показателей ликвидности, а также прогнозных показателей относительно объекта оценки.
2. Аналогично выросли требования к улучшению качества оценки объектов страхования на фоне общего уменьшения объемов оценочных услуг для целей страхования.
3. При оценке стоимости объектов недвижимости с одной стороны чувствуются условия снижения объемов продажи объектов недвижимости, а из другой – большая неопределенность и динамика изменения стоимости таких объектов, а, следовательно, потребность в переоценке указанных объектов в новых экономических реалиях.
4. Усиление роли доллара США стало причиной практически полной остановки продажи на вторичном рынке. При этом продавцы не сильно спешат снижать цены в долларах США, а покупатели, в свою очередь, не спешат покупать объекты недвижимости, стоимость которых в гривневом эквиваленте даже выросла.
5. После определенного противодействия "завышенных" и "неудобных" для покупателей цен в гривне, и нежелании продавцов уменьшать цены в долларах США, то есть такой ситуации, когда говорят "рынок замер", переход права собственности осуществляется только при существенной корректировке цены продавцом – при реальной транзакции недвижимости уменьшения стоимости (торг) иногда составляет 30-50% в долларовом эквиваленте. Таким образом, можно утверждать, что на сегодня сложилась такая ситуация когда существует исключительно "рынок покупателя", который и определяет стоимость недвижимости.
6. В соответствии с Международными стандартами оценки, рыночная стоимость отображает коллективные ожидания и функционирование рынка, при этом является базой оценки ресурсов в рыночно ориентированных экономиках. Относительно определения рыночной стоимости, то следует иметь как минимум "склонность" рынка. Все существующие правила и стандарты разработаны для рыночных условий при стабильных экономических отношениях. Поэтому, в современных условиях более целесообразно употреблять термин "оценочная стоимость", которая согласно Национального стандарта №1 "Общие принципы оценки имущества и имущественных прав" является стоимостью, которая определяется предложенным алгоритмом и составом исходных данных.
Таким образом, в кризисных условиях, на фоне общего снижения деловой активности, объемы оценочных услуг в натуральных показателях существенно не снизятся, но уменьшатся в денежном выражении за счет снижения стоимости оценочных услуг. Следует отметить также, что уровень качества оценки в условиях экономической нестабильности значительно растет, что в свою очередь вынуждает компании совершенствовать систему качества оценочных услуг и повышать уровень их технологичности.
Оценочная деятельность в Украине стабильно и уверенно развивается уже более 15 лет. При этом за последние годы рынок оценочной деятельности рос значительными темпами: от 78% в 2003 году до 65% в 2007 году.
Этот рост был вызван общим развитием рыночной экономики – ростом экономики в целом, который, в первую очередь, проявляется в увеличении количества сделок по слиянию и поглощению компаний, покупки-продажи недвижимости, расширением процесса ипотечного кредитования, развитием страхования и перехода части отечественных субъектов ведения хозяйствования на составление отчетности в соответствии с МСФО вызвано также строительным бумом и связанной с этим оценкой инвестиционных проектов, оценкой имущественных прав на объекты недвижимости и т.п. Этот рост, в первую очередь, обеспечивался развитием отраслей промышленности, энергообеспечения, металлургии, машиностроения и т.д.
Но, начиная с середины 2008 года глобальный финансовый кризис коснулся практически всех объектов оценки. При этом, наиболее остро она проявляется в недвижимости и автотранспорте – объектах, которые объединяет не только их высокая часть в общем объеме оценок, но и то, что их стоимость привязана к доллару США. Последнее играет особенную роль в период экономической нестабильности курса доллара США, который постоянно изменяется. При этом оценка усложняется еще и тем, что в стране может существовать и существенно влиять на стоимость имущества сразу несколько курсов – НБУ, "межбанка" и "черного рынка".
Кроме того, следует отметить, что рынок недвижимости уже достаточно насыщен как объектами первичного, так и вторичного рынков. Стоит также отметить, что в связи с тем, что банковские учреждения почти не кредитуют инвесторов – транзакции покупки-продажи практически отсутствующие – у покупателей (инвесторов) возник дефицит платежных средств. Сегодня они находятся в ожидании дальнейшего уменьшения цен.
В связи с этим, следует выделить ряд особенностей оценки имущества в условиях экономической нестабильности:
1. В связи с общим кризисом ликвидности и оттоком иностранных инвестиций из Украины объемы кредитования банками существенно снизились, соответственно снизились и объемы оценочных услуг с целью залога имущества. Вместе с тем, чувствуется увеличение спроса на оценку для целей кредитования в тех случаях, когда раньше банками выдавались кредиты надежным кредиторам без проведения соответствующих процедур залога, а сегодня эти кредиторы кредитуются под обеспеченный залог. В целом, наблюдается особое внимание банков к качеству кредитов, в связи с чем выдвигаются жесткие требования к оценке предметов залога, в том числе к оценке не только стоимостных показателей, но и показателей ликвидности, а также прогнозных показателей относительно объекта оценки.
2. Аналогично выросли требования к улучшению качества оценки объектов страхования на фоне общего уменьшения объемов оценочных услуг для целей страхования.
3. При оценке стоимости объектов недвижимости с одной стороны чувствуются условия снижения объемов продажи объектов недвижимости, а из другой – большая неопределенность и динамика изменения стоимости таких объектов, а, следовательно, потребность в переоценке указанных объектов в новых экономических реалиях.
4. Усиление роли доллара США стало причиной практически полной остановки продажи на вторичном рынке. При этом продавцы не сильно спешат снижать цены в долларах США, а покупатели, в свою очередь, не спешат покупать объекты недвижимости, стоимость которых в гривневом эквиваленте даже выросла.
5. После определенного противодействия "завышенных" и "неудобных" для покупателей цен в гривне, и нежелании продавцов уменьшать цены в долларах США, то есть такой ситуации, когда говорят "рынок замер", переход права собственности осуществляется только при существенной корректировке цены продавцом – при реальной транзакции недвижимости уменьшения стоимости (торг) иногда составляет 30-50% в долларовом эквиваленте. Таким образом, можно утверждать, что на сегодня сложилась такая ситуация когда существует исключительно "рынок покупателя", который и определяет стоимость недвижимости.
6. В соответствии с Международными стандартами оценки, рыночная стоимость отображает коллективные ожидания и функционирование рынка, при этом является базой оценки ресурсов в рыночно ориентированных экономиках. Относительно определения рыночной стоимости, то следует иметь как минимум "склонность" рынка. Все существующие правила и стандарты разработаны для рыночных условий при стабильных экономических отношениях. Поэтому, в современных условиях более целесообразно употреблять термин "оценочная стоимость", которая согласно Национального стандарта №1 "Общие принципы оценки имущества и имущественных прав" является стоимостью, которая определяется предложенным алгоритмом и составом исходных данных.
Таким образом, в кризисных условиях, на фоне общего снижения деловой активности, объемы оценочных услуг в натуральных показателях существенно не снизятся, но уменьшатся в денежном выражении за счет снижения стоимости оценочных услуг. Следует отметить также, что уровень качества оценки в условиях экономической нестабильности значительно растет, что в свою очередь вынуждает компании совершенствовать систему качества оценочных услуг и повышать уровень их технологичности.
Оставить комментарий